Вопросы и ответы

Где за границей лучше покупать недвижимость?
Там, где люди хотят жить, ездят отдыхать. В странах, где наблюдается экономический рост, с развитой инфраструктурой, недорогое по стоимости в соотношении с Красноярском, Москвой, Петербургом, с благоприятным климатом и отличной экологической ситуацией. В настоящий момент, отличными странами для инвестиций в приобретение недвижимости являются: Турция, Болгария, Черногория, Латвия.


Зарубежную недвижимость лучше покупать на первичном или вторичном рынке?

Наиболее выгодным приобретением недвижимости за рубежом будет являться договор долевого участия постройки квартиры или дома. Уже построенное и сданное в эксплуатацию жилье будет стоить дороже на 5-15%, и выше. Самое главное – заключить договор с надежным и проверенным временем застройщиком. У нашей компании уже заключены договора с Турецкими фирмами – застройщиками (AnteyHomes, KFG-Invest и др.), которые предлагают жилье в квартирных комплексах с развитой инфраструктурой, с квартирами различных типов, в частных виллах. Мы продаем квартиры по ценам застройщиков.


Каковы расходы, связанные с владением недвижимости за рубежом?

Владельцу квартиры или дома, придется нести следующие расходы: налоги на недвижимость, коммунальные платежи, оплата счетов управляющей компании за обслуживание, оплата агентского вознаграждения поверенному, страхование, налог на доходы, расходы по уборке и мелкому ремонту.

Налоги на недвижимость могут быть как чисто символическими, так и довольно крупными – все зависит от страны и района, где находится ваша недвижимость.
Коммунальные платежи, как правило, сопоставимы с платежами в России, но например в Турции, Таиланде затраты на коммунальные платежи в разы меньше. При сдаче жилья внаем на длительный срок (от 3-х месяцев), коммунальные платежи оплачивает арендатор, в противном случае, бремя таких расходов обычно ложится на владельца недвижимости. Однако стоит отметить, что краткосрочная аренда всегда дороже долгосрочной, посему разница в цене с лихвой компенсирует ваши расходы.

Размер счета управляющей компании начинается где-то от 7 евро за квадратный метр в год и может спокойно перешагивать планку в 30 евро/м2. Здесь все зависит от страны и количества услуг, предоставляемых такой компанией. В такие услуги обычно входит благоустройство территории, коммунальные платежи в части зон общего пользования, услуги консьержа и охраны, уборка зон общего пользования, уход за бассейном, спортзалом, и так далее. Управляющие компании, по вашему запросу, могут производить уборку и необходимый ремонт вашего жилья за дополнительную плату.


Оплата агентского вознаграждения за сдачу вашей недвижимости в аренду может колебаться от 10 до 50% от арендной платы – здесь все зависит от страны, района, длительности аренды, типа недвижимости, и многих других факторов.


Сколько дохода приносит инвестирование в недвижимость за рубежом?

Доходность зависит от многих факторов, однако отличным считается доход в размере 10-12% от стоимости приобретения недвижимости в год, и выше. Доходность от инвестиций в недвижимость за рубежом определяется из двух составляющих: дохода от аренды и ежегодного удорожания цен на недвижимость. Также, при определении доходности, не принимаются во внимание налоговые платежи, коммунальные платежи, вознаграждение управляющей компании и другие сопутствующие расходы на содержание жилья.


Какую недвижимость лучше покупать: квартиру или дом?

Зависит исключительно от вашего желания и бюджета. Если покупаете дом, то лучше приобретать его в комплексе или поселении, где благоустройством и обслуживанием уже занимается управляющая компания, – у вас с плеч спадут многие заботы о его содержании.


Какие стандарты строительства в Турции?

Большинство объектов недвижимости (первичка) в Турции сдается «под ключ» – с полной внутренней отделкой, включающей в себя установку встроенной кухонной мебели , сантехники (раковины, краны, унитазы, душевые кабины, ванны или джакузи). Используются следующие напольные покрытия – ламинат-паркет, мрамор, гранит, керамическая плитка. Стены окрашены водостойкими красками (обои не используются). Потолок окрашен и имеет декоративный лепной карниз по всему периметру комнаты, закрывающий систему крепления занавесок. Все окна – стеклопакеты. Входные двери – металлические с несколькими замками. Электрические, телефонные розетки, розетки для подключения спутникового ТВ в достаточном количестве соотетствующем общепринятым Европейским стандартам. Также в большинтсве случаев подготовлена разводка под систему кондиционирования на каждую комнату, если кондиционер уже не установлен. Как правило, в апартаментах уже установлены : стиральная и посудомоечная машины. Всё это лишь «минимум» для жилья эконом класса, который должен быть включен при сдаче объекта. В более дорогих вариантах «бизнес класс» и далее, включенных «опций» больше – это могут быть камины, спутниковое ТВ, интернет, различная бытовая техника и др.


Какой налог платится в Турции при покупке недвижимости?

Необходимо при покупке недвижимости однократно оплатить налог в размере 4.0 % от задекларированной стоимости объекта недвижимости — как правило эту стоимость занижают и она значительно отличается от реальной. По закону продавец, и покупатель платят этот налог поровну, но на практике весь налог ложится на покупателя.


Какие налоги платит собственник за владение недвижимостью в Турции?

Налог для жилого фонда составляет 0,1–0,4 % от заявленной стоимости объекта.
Также существует ежегодный муниципальный налог на собственность, взимаемый в размере 0.1% от задекларированной стоимости жилых объектов, и 0.3% – от задекларированной стоимости земельных участков. Новостройки освобождены от этого налога на земельный участок в период первых 5 лет.

Как оформляется вид на жительство в Турции и что для этого необходимо?

Наличие собственности в Турции является одним из оснований для оформления ВНЖ. В Турецком посольстве на основании ТАПУ (документ, удостоверяющий право собственности) выдается разрешение на получение вида на жительство в Турции сроком до 5 лет. Для оформления вида на жительство необходимо иметь договор, тапу, фотографии и переведенный на турецкий язык паспорт.

Если Вы только собираетесь приобрести недвижимость, то можете оформить, в местном управлении полиции по делам иностранцев. Временный вид на жительство выдается на основании вашего заявления о желании приобрести недвижимость. Временный вид на жительство в этом случае выдается на 6 месяцев, с условием, что в течении первых трех месяцев вы подадите документы на оформление ТАПУ. От Вас требуется предоставить копию паспорта (включая копию страниц с пропиской), 4 цветные фотографии 3,5х4,5см и информацию об именах Ваших родителей. Стоимость временного вида на жительство со всеми дополнительными расходами примерно 100 евро. После получения ТАПУ Вам необходимо будет получить вид на жительство на основании документов о собственности.


Нужна ли виза для въезда в Черногорию?

Для нахождения на территории Черногории сроком до 30 дней гражданам РФ виза не требуется. При пересечении границы предъявляется загранпаспорт, действительный до окончания поездки. В аэропорту Черногории при вылете взимается сбор 15 евро. При въезде на территорию Черногории на срок, превышающий 30 дней, требуется виза.


Каковы условия для оформления иностранной собственности на квартиру в Таианде?

1. Квартира должна принадлежать иностранной квоте – 49% от общей жилой площади кондоминиума
2. Денежные средства на покупку квартиры должны быть ввезены или переведены в Таиланд из-за рубежа

Есть ли возможность оформления ипотеки в Турции? Какие документы для этого требуются?

6 марта 2007 года в Турции был принят закон об ипотеке. Большинство положений этого закона заимствовано из американской правовой системы, в частности, закона об ипотеке или, как говорят сами турки, — «системы Моргич» (Mortgage).
Единственным существенным отличием от американского закона является то, что турецкое правительство, заинтересованное в притоке иностранных инвестиций, разработало в специальных частях закона об ипотеке простую систему получения ипотечного кредитования для иностранцев.
Возможность получения кредита существенно повысила спрос на покупку турецкой недвижимости. У иностранных граждан появилась возможность покупать более дорогие объекты недвижимости, при этом не платя сразу всю сумму и практически ничем не рискуя. Кредит выдается сроком до 10 лет в зависимости от возраста кредитуемого (минимальный возраст 21 год, а максимальный не должен превышать 65 лет). Проценты по кредитам зависят от банка, выдающего кредит, и составляют в среднем от 5 до 7 процентов годовых и зависят от срока выдачи кредита. Кредит выдается в различной валюте с возможностью досрочного погашения и с минимальным процентом неустойки.


Список документов, предоставляемых в банк для оценки приобретаемого объекта и определения размера кредита:
— налоговая декларация за последний год, НДФЛ 2 / 3;
— копия ТАПУ;
— копия паспорта, заверенная нотариусом;
— справка о доходах с печатью и подписью с места работы;
— справка из банка о состоянии счета заявителя за последние 3 месяца;
— бухгалтерская отчетность компании за последние 2 года, выписка из ЕГРЮЛ с данными об учредителях;
— документы, подтверждающие ежемесячные дополнительные доходы (доход от аренды, алименты и т.д.);
— справка об активах (акции, недвижимость, авто и т.д.);
— справка о задолженностях (если есть);
— заполненная анкета по форме банка.
Перечень документов, предоставляемых в банк, зависит от категории кредитуемого (наемный сотрудник, частный предприниматель или пенсионер).
Сумма выдаваемого кредита не превышает 70% от оценочной стоимости. Встречаются случаи, когда оценщик оценивает объект недвижимости дороже суммы оплаты в соглашении между продавцом и покупателем, тогда сумма кредита выше и заемщику будет необходимо доплатить меньшую сумму собственных средств.

Какие основные факты нужно знать при приобретении недвижимости в Таиланде?

Согласно Акту о Кондоминиумах (№4) от 2008 года, иностранные граждане вправе приобретать в полную частную собственность квартиры в кондоминиумах. Условия владения:

1. Иностранцы владеют не более 49% совокупной площади кондоминиума,

2. Средства на приобретение кондоминиума поступили из-за рубежа, что подтверждается специальной справкой формы ТТ3 из тайского банка. При выполнении данных условий, покупатель становится единоличным и полноправным владельцем квартиры в кондоминиуме и вправе распоряжаться ею по своему личному усмотрению: владеть, пользоваться, продавать, дарить, передавать по наследству.

Владение земельными участками на праве собственности иностранными гражданами запрещено тайскими законами. Оформление домов и других объектов, неотделимо связанных с земельными участками, возможно на праве аренды максимальным сроком 30 лет с возможностью продления. Кроме того, возможен вариант оформления объектов недвижимости на тайское юридическое лицо, 49% уставного капитала которого, а также управляющая должность принадлежат его директору-иностранцу.

Какие дополнительные расходы следует ожидать при покупке недвижимости в Таиланде?

Амортизационный фонд - единоразовый платеж, вносится при вселении квартиру, рассчитывается из расчета за кв.м. площади приобретаемого жилья, предназначен для непредвиденных расходов по содержанию и ремонту кондоминиума. В зависимости от конкретного комплекса ставка колеблется 350-550 бат за кв.м. Для примера: ставка составляет 500 бат за кв.м., амортизационный платеж за студию 30 кв.м. составляет 15,000 бат.

Плата за обслуживание - ежегодный платеж, вносится при вселении в квартиру, рассчитывается по ставке кондоминиума за кв.м. в месяц, взымается предоплата за год (или за два) вперед. Средства идут на содержание кондоминиума, уборку мусора и общественных территорий, чистку бассейна и сада, оплату персонала, охраны и пр. В зависимости от конкретного комплекса ставка составляет 35-70 бат за кв.м. в месяц. Для примера: ставка 50 бат за кв.м. в месяц, плата за обслуживание студии 30 кв.м. составляет 1,500 бат в месяц или 18,000 бат в год.

Установка водных и электрических счетчиков – в ново-построенных кондоминиумах застройщики обеспечивают установку счетчиков для покупателя, и тот оплачивает расходы по установке. На текущий момент оплата за установку счетчиков редко превышает 15,000 бат;

Государственный налоговый сбор за перевод права собственности на квартиру от продавца к покупателю выплачивается единоразово при регистрации сделки в Земельном Департаменте (Land Office), вносится в пользу государства. Максимальная ставка данного сбора составляет 6,3% от кадастровой стоимости квартиры и снижается, если срок эксплуатации квартиры одним владельцем равен или превышает 5 лет. По взаимной договоренности, расходы по оплате данного сбора могут быть разделены сторонами поровну или иным оговоренным способом.

При приобретении квартиры в уже построенном кондоминиуме оплачивается сбор за переход права собственности и плата за обслуживание. Величина и порядок дополнительных расходов оговариваются сторонами отдельно и детально фиксируются в договоре купли-продажи.

Оплата коммунальных услуг производится по тарифу, установленному кондоминиумом, исходя из показаний счетчиков. На сегодняшний день государственный тариф за электроэнергию составляет порядка 3,8 бат за кВч, тарифы частных компаний 5-7 бат за кВч. Тариф за водоснабжение так же зависит от конкретного здания, и редко превышают 25-35 бат за куб.м.